為進(jìn)一步整治和規(guī)范全區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理行為，規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場秩序，提高物業(yè)服務(wù)行業(yè)的整體服務(wù)和水平，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)事中事后監(jiān)管，切實維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，著力解決人民群眾關(guān)心的物業(yè)領(lǐng)域存在的熱點、難點、堵點問題，結(jié)合我區(qū)物業(yè)管理工作實際，特制定本方案。

一、指導(dǎo)思想

全面貫徹落實十九屆六中全會精神，以《物業(yè)管理條例》、《遼寧省物業(yè)管理條例》、《盤錦市物業(yè)管理條例》等相關(guān)文件為依據(jù)，以提高服務(wù)質(zhì)量為抓手，進(jìn)一步建立規(guī)范有序、開放競爭、權(quán)責(zé)分明的管理市場秩序，嚴(yán)格查處物業(yè)市場中的違法違規(guī)行為，著力解決我區(qū)物業(yè)管理市場運行中的難點和問題，有效打通物業(yè)管理中聯(lián)系群眾、服務(wù)群眾的“最后一公里”，全力促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。

二、工作目標(biāo)

（一）全面落實監(jiān)管責(zé)任，促進(jìn)政府部門依法履職

按照《盤錦市物業(yè)管理條例》，結(jié)合各部門工作職責(zé)分工，進(jìn)一步厘清、明確政府相關(guān)部門在小區(qū)物業(yè)管理工作中的職責(zé)，深入推進(jìn)監(jiān)管執(zhí)法進(jìn)小區(qū)活動，全面落實各自監(jiān)管責(zé)任，逐步形成齊抓共管、共管共治的小區(qū)綜合治理格局。

（二）規(guī)范市場主體行為，不斷提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

依法嚴(yán)厲打擊、糾正小區(qū)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)招投標(biāo)、承接查驗、住宅小區(qū)物業(yè)管理、服務(wù)等環(huán)節(jié)的違法行為；針對發(fā)生不服從、不配合相關(guān)部門、屬地街鎮(zhèn)管理等行為，督促其依法、依規(guī)、依標(biāo)準(zhǔn)實施物業(yè)管理，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。

（三）加強基層組織建設(shè)，逐步提高業(yè)主自治能力

堅持以基層黨組織服務(wù)群眾和改善物業(yè)服務(wù)管理為抓手，著力解決社區(qū)治理和物業(yè)服務(wù)的突出問題。強化老舊小區(qū)、無物業(yè)小區(qū)、無業(yè)主大會小區(qū)的物業(yè)管理工作，繼續(xù)加大區(qū)住建局、街鎮(zhèn)對住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)委會（物業(yè)管理委員會）組建工作的指導(dǎo)力度，充分發(fā)揮基層自治組織作用，全區(qū)住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)委會（物業(yè)管理委員會）和物業(yè)管理動態(tài)覆蓋率始終達(dá)到95%以上，業(yè)委會履職水平逐步提高。

三、整治范圍

全區(qū)范圍內(nèi)所有實施物業(yè)管理的住宅項目（小區(qū)）。

四、整治任務(wù)

重點整治政府相關(guān)部門、物業(yè)市場主體和業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）等基層自治組織在參與住宅小區(qū)物業(yè)監(jiān)督、管理過程中的違法違規(guī)行為；以及實施物業(yè)監(jiān)督、管理活動中責(zé)任落實不到位、機制不健全、工作不規(guī)范等問題。

（一）政府部門監(jiān)管層面

1.住建、發(fā)改、自然資源、城管執(zhí)法、公安、工信、生態(tài)環(huán)境、市場監(jiān)管、應(yīng)急、衛(wèi)生健康、民政等部門（以下簡稱“各監(jiān)管部門”），對照各自監(jiān)管職責(zé)（具體對照《盤錦市物業(yè)管理條例》、本部門“三定方案”和行業(yè)法律法規(guī)等規(guī)定），自查本部門、本系統(tǒng)是否存在監(jiān)管責(zé)任落實不到位、監(jiān)管機制不健全、執(zhí)法檢查不規(guī)范、協(xié)調(diào)處理矛盾糾紛不及時；以及是否存在不作為、亂作為、部門間推諉扯皮、管理不到位等問題。

2.按照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，各街鎮(zhèn)和社區(qū)（村）對照各自監(jiān)管職責(zé)，自查在推動成立住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)委會（物業(yè)管理委員會）過程中，是否存在不依法履行職責(zé)、日常監(jiān)督指導(dǎo)不到位、推動物業(yè)管理全覆蓋工作不力等問題。

（二）物業(yè)市場主體層面

1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)

（1）未按規(guī)定簽訂物業(yè)服務(wù)合同，未明確物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)并在規(guī)定時間內(nèi)辦理合同備案手續(xù)的。

（2）未將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置進(jìn)行公示的；未按規(guī)定公布物業(yè)服務(wù)收支情況的；未按物業(yè)服務(wù)合同約定的事項和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)，增加收費項目的。

（3）未按規(guī)定或合同約定對物業(yè)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和維修的；未按規(guī)定使用住宅專項維修資金的。

（4）處理業(yè)主合理合法投訴不及時、不配合、不到位的；不履行物業(yè)服務(wù)合同或履行不到位，導(dǎo)致業(yè)主頻繁投訴的。

（5）未及時制止物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定，未及時向有關(guān)行政管理部門報告的。

（6）未按要求定期開展防火檢查巡查和消防宣傳教育，未按有關(guān)規(guī)定做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防安全等安全防范工作的；未按規(guī)定對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備安全狀況進(jìn)行檢查，并及時處理有關(guān)安全隱患的。

（7）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；擅自利用屬于業(yè)主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛或者物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的；擅自改變公共建筑或公用設(shè)施，或挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)的。

（8）違反《盤錦市物業(yè)管理條例》第二十三條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費為由，減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容或者降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)，限制業(yè)主合理使用共用設(shè)施設(shè)備和共用部位；以停水、停電、停氣、停熱、捆綁收費等方式，強迫業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費的。

（9）違反《遼寧省物業(yè)管理條例》第六十七條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵占利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營性活動所得的。

（10）物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或業(yè)主委員會關(guān)系僵化，工作互不配合，業(yè)主意見較大的；不服從物業(yè)項目所在街道或社區(qū)監(jiān)督管理，對反映問題不及時整改的。

（11）將一個物業(yè)管理區(qū)域的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)整體轉(zhuǎn)讓給他人的。

（12）物業(yè)服務(wù)合同終止時，未按規(guī)定移交物業(yè)服務(wù)用房和有關(guān)資料的；擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)，不按照規(guī)定辦理退出手續(xù)并移交物業(yè)服務(wù)用房和有關(guān)資料的。

2.建設(shè)單位違法違規(guī)行為

（1）建設(shè)單位未按規(guī)定通過招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，擾亂招投標(biāo)市場秩序，引起物業(yè)管理糾紛的。

（2）建設(shè)單位未按規(guī)定辦理前期物業(yè)管理備案手續(xù)，商品房買賣合同中未含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的。

（3）建設(shè)單位未按規(guī)定配置或移交物業(yè)服務(wù)用房，或擅自改變規(guī)劃設(shè)計變更物業(yè)服務(wù)用房位置的。

（4）建設(shè)單位未按規(guī)劃設(shè)計要求建設(shè)公建配套設(shè)施，未按規(guī)定履行工程質(zhì)量保修期內(nèi)房屋保修義務(wù)的。

（5）建設(shè)單位未按規(guī)定在物業(yè)交付前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗，并向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交相關(guān)資料。

（6）違反《住宅專項維修資金管理辦法》第十三條規(guī)定，業(yè)主未交存住宅專項維修資金，建設(shè)單位向業(yè)主交付房屋的；建設(shè)單位違規(guī)代收住宅專項維修資金的。

（7）建設(shè)單位違規(guī)出售、出租停車位（車庫）等其他行為的。

（三）住宅小區(qū)自治管理層面

1.業(yè)主委員會存在違反業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主大會決議行為的。

2.業(yè)主委員會委員違反《遼寧省物業(yè)管理條例》第三十七條規(guī)定，業(yè)主委員會委員有下列行為之一，而業(yè)主大會未決定終止其委員資格的。拒絕或者放棄履行委員職責(zé)；挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；利用職務(wù)之便接受減免物業(yè)服務(wù)費、停車費等相關(guān)物業(yè)費用，以及索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益、報酬；打擊、報復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)投訴、舉報人；泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)服務(wù)無關(guān)的活動；其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。

3.違反《遼寧省物業(yè)管理條例》第三十九條規(guī)定，因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主，喪失民事行為能力或者依法被限制人身自由的，或有下列情況之一的，業(yè)主委員會沒有決定終止其委員、候補委員資格的。以書面形式向業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者居（村）民委員會提出辭職的；因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；不履行業(yè)主義務(wù)的；無正當(dāng)理由連續(xù)三次不參加業(yè)主委員會會議的；本人、配偶及其親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職的；法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

4.業(yè)主委員會或者物業(yè)管理企業(yè)未依法簽訂物業(yè)服務(wù)合同的。

5.業(yè)主委員會選舉或改選存在爭議，選聘或改聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在糾紛，半年以上未得到有效解決的。

6.業(yè)主委員會任期屆滿后，未及時組織召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉的。

7.業(yè)主委員會屆滿后，未及時將屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的有關(guān)財務(wù)、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會的。

五、實施步驟

專項整治工作總體分為動員部署、自查自糾、督查巡查、總結(jié)提高、監(jiān)督問責(zé)五個步驟，各步驟間既相互銜接，又相互融合。探索創(chuàng)新工作思路和方式方法，完善工作步驟，健全工作機制，豐富整治內(nèi)容，不斷提高和鞏固專項整治工作成果。

（一）動員部署（2022年5月30日前）

制定具體實施方案，成立工作專班，精心安排部署，廣泛宣傳發(fā)動，明確目標(biāo)任務(wù)、工作要求和職責(zé)分工，層層壓緊壓實責(zé)任，確保清查整治工作落到實處。

（二）自查自糾（2022年6月1日—2022年7月31日）

各監(jiān)管部門按照各自職責(zé)分工，對本單位、本系統(tǒng)在住宅小區(qū)物業(yè)監(jiān)管方面的相關(guān)問題進(jìn)行自查，針對排查出的問題，進(jìn)一步完善健全工作機制，制定切實可行的整改措施，全面落實部門監(jiān)管責(zé)任。各相關(guān)部門開展自查自糾的基礎(chǔ)上，督促相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照本轄區(qū)專項整治實施方案要求認(rèn)真開展自查，對存在的問題制定整改措施，落實責(zé)任人，并及時完成整改。并將排查出的各監(jiān)管部門及物業(yè)服務(wù)企業(yè)（業(yè)委會）相關(guān)問題與整改結(jié)果報區(qū)物業(yè)管理工作專班進(jìn)行核查。

（三）督查巡查（2022年8月1日—2022年9月30日）

各相關(guān)部門對照整治重點和職責(zé)分工，在企業(yè)自查自糾的基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)場巡查、隨機抽查、投訴處理等方式，對轄區(qū)內(nèi)所有住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目進(jìn)行檢查，對有投訴舉報的企業(yè)進(jìn)行重點檢查，嚴(yán)肅查處物業(yè)市場主體違法違規(guī)行為，糾正物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高問題，曝光典型案例。要對自查、檢查和整改情況，逐一建立臺賬，實行銷號管理。對違法違規(guī)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)要采取責(zé)令限期改正，記入不良信用，限制承接物業(yè)服務(wù)項目，依法作出處罰等措施。對嚴(yán)重侵害群眾權(quán)益、擾亂物業(yè)服務(wù)市場秩序的物業(yè)服務(wù)企業(yè)（物業(yè)管理人），要及時記入“黑名單”，配合有關(guān)部門依法將其清出市場，并向社會公開曝光。在此期間，區(qū)物業(yè)管理工作專班負(fù)責(zé)對專項整治工作開展情況進(jìn)行督查、抽查。

（四）總結(jié)提高（2022年10月1日—2022年10月15日）

各監(jiān)管部門要及時向區(qū)物業(yè)管理工作專班報專項整治工作階段性總結(jié)，查找工作中存在的問題和不足，分析原因，研究制定和完善相關(guān)措施，鞏固專項整治成果?？偨Y(jié)中既要重視問題，也要注重將好的做法和經(jīng)驗，總結(jié)形成一批可推薦、可復(fù)制的好經(jīng)驗、好做法。

（五）監(jiān)督問責(zé)（2022年10月16日—10月31日）

根據(jù)專項整治工作開展情況和市檢查督導(dǎo)情況，區(qū)物業(yè)管理工作專班對工作走過場、整治不力、成效不明顯的單位和人員進(jìn)行約談通報，發(fā)現(xiàn)違法違紀(jì)問題將移交區(qū)紀(jì)委監(jiān)委。

六、職責(zé)分工

（一）區(qū)政府成立區(qū)物業(yè)管理工作專班組織本轄區(qū)各監(jiān)管部門認(rèn)真開展自查自糾，并對住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)、管理情況進(jìn)行全面檢查，對發(fā)現(xiàn)的各類問題要采取有力措施進(jìn)行綜合整治，對發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為將依法依規(guī)嚴(yán)肅查處。同時，對住宅小區(qū)消防、供電、供水、供熱、供氣等設(shè)施不完善，臨時用電代替正式、備用電源缺失，以及其他影響居民住用安全和正常生活等民生問題進(jìn)行認(rèn)真梳理，追根溯源，及時上報，加大協(xié)調(diào)處理力度，力爭逐一盡快解決。

（二）各監(jiān)管部門要對照各自職能分工，認(rèn)真梳理本部門、本系統(tǒng)在住宅小區(qū)物業(yè)管理中的薄弱環(huán)節(jié)和管理漏洞，健全完善管理工作機制，積極與上級主管部門溝通，結(jié)合實際開展好小區(qū)內(nèi)執(zhí)法活動，支持配合街鎮(zhèn)做好住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)、管理違法違規(guī)行為的整治工作，督促相關(guān)責(zé)任方按要求完成整改。

（三）各住宅小區(qū)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)（物業(yè)管理人）、相關(guān)違法違規(guī)行為責(zé)任人是此次專項整治工作的落實主體，要按照區(qū)專項整治工作部署，認(rèn)真開展自查自糾，對各監(jiān)管部門的執(zhí)法檢查活動和提出的整改意見、要求，要主動配合、積極整改，確保專項整治工作取得扎實成效。

七、工作要求

（一）提高思想認(rèn)識，增強責(zé)任意識

物業(yè)管理工作是一項關(guān)系群眾切身利益、關(guān)系社會和諧穩(wěn)定、關(guān)系城市形象好壞的重要工作，事關(guān)人民群眾的獲得感、幸福感、安全感。開展物業(yè)服務(wù)行業(yè)專項整治，是認(rèn)真貫徹落實省市統(tǒng)籌推進(jìn)疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展重大決策部署的重要方面，是進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的重要舉措，是鞏固黨史學(xué)習(xí)教育成果和深入推進(jìn)“我為群眾辦實事”活動的具體實踐。各街道、各監(jiān)管部門要高度重視，充分認(rèn)識專項整治工作的重要意義，把思想和行動統(tǒng)一到上級的決策部署上來，增強工作的主動性，切實開展好專項整治工作。

（二）加強組織領(lǐng)導(dǎo)，完善工作機制

區(qū)政府成立雙臺子區(qū)物業(yè)管理工作專班，負(fù)責(zé)全區(qū)專項整治工作的動員部署、綜合協(xié)調(diào)、聯(lián)動推進(jìn)和調(diào)度統(tǒng)計工作。各街鎮(zhèn)、各監(jiān)管部門要安排分管領(lǐng)導(dǎo)和專人負(fù)責(zé)，配合區(qū)物業(yè)管理工作專班對本轄區(qū)的專項整治工作進(jìn)行統(tǒng)一部署、全面發(fā)動，做到條塊結(jié)合、上下聯(lián)動，協(xié)調(diào)配合、形成合力。區(qū)住建局要發(fā)揮牽頭作用，與其他各監(jiān)管部門做好工作銜接，建立溝通協(xié)調(diào)、信息暢通、成果共享的工作機制，及時研究解決工作中的困難和問題，確保專項整治工作穩(wěn)步有序推進(jìn)。

（三）壓實各級責(zé)任，全面進(jìn)行整治

各街鎮(zhèn)要嚴(yán)格落實屬地責(zé)任，加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，全面動員部署，明確責(zé)任部門、責(zé)任人，確保排查整治到位。依法認(rèn)真履行對住宅小區(qū)的物業(yè)管理職責(zé)，推進(jìn)業(yè)主大會、業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會成立工作，并協(xié)調(diào)、指導(dǎo)其開展好日常工作和加強物業(yè)管理，及時協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動中的矛盾糾紛，組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主積極配合開展好專項整治工作等。各監(jiān)管部門要切實擔(dān)負(fù)起行業(yè)監(jiān)管責(zé)任，相互積極配合、分頭組織推進(jìn)，在依法依規(guī)查處整治各類違法違規(guī)行為的基礎(chǔ)上，不斷健全完善監(jiān)督管理長效機制。

（四）突出整治重點，依法規(guī)范整治

堅持問題導(dǎo)向，聚焦住宅小區(qū)管理中的熱點、難點和突出問題，重點進(jìn)行整治。特別是建設(shè)單位對新開發(fā)的不具備交付條件的小區(qū)違規(guī)交房，業(yè)主擅自改變房屋使用功能或隨意改變建筑主體結(jié)構(gòu)、違法裝修、擅自開挖地下空間、擅自加層等嚴(yán)重影響公共安全，物業(yè)管理人或業(yè)主侵占公共空間、占用消防通道（車位），小區(qū)電動車充電、消防管理不到位、安全隱患突出，物業(yè)管理人不依規(guī)公開小區(qū)公共收益，業(yè)委會成員不履職盡責(zé)或假公濟(jì)私等問題，要全面進(jìn)行排查，依法規(guī)范各方物業(yè)管理行為，妥善處理和徹底整改。切實維護(hù)人民群眾的切身利益和生命財產(chǎn)安全。對專項整治中發(fā)現(xiàn)、群眾舉報投訴以及媒體曝光的物業(yè)服務(wù)違法違規(guī)行為，要嚴(yán)肅查處。檢查中發(fā)現(xiàn)的涉黑涉惡線索要及時移交掃黑除惡專項斗爭管理部門。對嚴(yán)重侵害群眾權(quán)益、投訴舉報較多的物業(yè)項目，要掛牌督辦，及時公布查處結(jié)果，回應(yīng)社會關(guān)切。對有案不查、袒護(hù)包庇違法違規(guī)行為的單位和個人，要嚴(yán)肅追究相關(guān)責(zé)任，涉及違法違紀(jì)的問題要移送紀(jì)委監(jiān)委。

（五）加大公開力度，健全獎懲機制

區(qū)住建局要將我區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本信息向社會公開，及時更新發(fā)布企業(yè)誠信檔案。建立“紅黑名單”制度，公布守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒對象名單，對列入“紅名單”的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，建立“綠色通道”，優(yōu)先提供服務(wù)便利，優(yōu)化行政監(jiān)管安排，大力推介其承接物業(yè)服務(wù)項目；對列入“黑名單”的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實施市場性、行業(yè)性、社會性約束和懲戒。